市街化調整区域は市街化を抑制する区域なので、建築が厳しく規制されている。

具体的には市街化調整区域内で建築を行う事が出来るのは、次の3つのケースである。
�@　開発許可を受けて、その開発許可に適合する建築を行う場合。
�A　建築許可が不要な建築を行う場合。
�B　建築許可を受けた場合。

しかし平成13年5月18日より前には、市街化調整区域であっても一定の条件を満たす土地であれば、建築許可を受けないで建築をする事が広く認められるという制度が存在した。
これが「既存宅地」の制度である。

既存宅地の制度とは次の条件を全て満たす宅地については、建築許可を受けなくとも、建築物の新築・改築・用途変更を一定の範囲内で認めるという制度であった。
�T　市街化区域に隣接している地域内の土地である事。
�U　おおむね50戸以上の建築物が立ち並んでいる地域内の土地である事。
�V　市街化調整区域に編入された際に既に宅地であった事。
�W　�Vについて知事の確認を受けた事。

このような知事の確認を受けた既存宅地については、比較的自由に建築を行う事が出来たのである。

しかし平成13年5月18日に都市計画法が改正・施行された事により、こうした既存宅地制度は、5年間の経過措置を経た後に消滅する事となった。

具体的には、改正法施行日（平成13年5月18日） 以前に既存宅地である旨の確認を受けた土地については、
施行日から5年間（平成18年5月17日まで）だけは「自己の居住または業務を行う事を目的とする建築行為」であれば、
従来と同様に建築許可を受けずに建築する事が出来る。

但し、「自己の居住または業務を行う事を目的としない建築行為」については、
経過処置の対象にならないので、原則どおり建築許可を取得する事が必要となっている。